たちばなです。
本メルマガは10月7日（土）の朝9時過ぎに配信されていますが、本文は5日（木）の昼下がりに執筆されています。
先週、7泊8日の出張セミナー行脚を終えて、今週は個別面談とサラリーマン勤務に没頭しています。
セミナー行脚した直後の週は、一時的にお問い合わせの数が増えます。
今週も例に漏れず、お問い合わせが多いです。
メルマガの原稿を執筆する時間の確保が難しく、事務局の谷本に・・・
「執筆の時間が確保できないから、ライブラリーからバックナンバーを配信してほしい」と依頼しておりました。
自分で言うのもなんだけど・・・いいこと書いてあると思ったわ(笑)
昔の文章の方が、「核心」をついているように感じます(笑)
各位へ・・・バックナンバーにも引き続きお付き合いくださいね♪
さて本題に。
現在、ワタシは毎月概ね30件～50件ほどの個別面談の要請を受けています。
- 本気の人、
- 冷やかしの人、
- 本気から冷やかしに転じる人、
- 冷やかしから本気に転じる人、
- ワタシの話に響く人、
- ワタシの話に響かない人、
イロイロです。
イチイチ、どれが良いとか悪いとか言いませんし、思いません。
それぞれの人生であり、それぞれの選択。
ワタシは選択肢の一つを提案するに過ぎませんし、それはワタシの価値観によるもの。
みんながみんなワタシの思考に賞賛したり賛同したりするわけではない、と言う事ですよ。
セミナーでも、個別面談でもそうなんですが、
ワタシはいつも言っている事の一つに、
“不動産への執着心を排除すること”が、資金繰り改善の最短距離であり、金融対策問題解決の最短距離である。
ということがあります。
ウラを返すとご相談者の中に・・・
不動産への執着心を排除できず、不動産を維持するためのアドバイスを求める方や、不動産を維持するためにワタシの提案を受け入れられない、と言う方が一定数存在する、と言う事です。
では、ワタシの提案を受け入れられない一定数の「不動産執着心」が強い人が、現況でどんな手段を講じているんでしょう？？
抵当権が設定されている、いないに関わらず 全ての方が
“無理な返済” か、または “リスケジュール” なんです。
「それをやっちゃいけないよ」
と指摘するワタシに多くの方が反論するんだけれど、その内容はいっつもおんなじ。
「返済停止したら不動産が差し押さえられるじゃないか！」
「返済停止したら、今後の融資が受けられないじゃないか！」
これのどっちかです。
この二つ・・・今のうちに否定しておきます。
これから「返済停止したら不動産が差し押さえられるじゃないか！」の指摘を否定する根拠を書きます。
不動産を維持したい欲求があるなら、その欲求を満たす為に、アナタがすべきことはたった一つしかありません。
不動産の維持テクニックや概念にはいくつか手段があるのですが、それについてはここでは詳細述べません。
ワタシは不動産対策については一定の知識と経験は持っていますが、不動産取引できる資格を保有していませんし、本メルマガ読者には多くの宅建士資格をお持ちの方もいらっしゃるので、「釈迦に説法」の観点から、ここでは詳しく述べません。
一つ言える事があるとすれば、
「あらゆる不動産の維持テクニックを進めようとしても、“カネのかからない維持手法は存在しない”」と言う事です。
法治国家である日本国において、おカネをかけずに不動産を維持する方法は「不法占拠」以外にありません。
ですから、もしアナタが不動産を維持したいと本気で思うなら、どうやったって資金を作るしかないのです。
それについて反論のある人はあまりいないでしょう。
ただ、ワタシが指摘したいのは、その資金を作るための「手段」です。
アナタの資金の作り方は二つの概念のみによって構成されていませんか？
・売上伸ばす
・経費減らす
この二つの手段によって、アナタは資金を作ろうと日夜頑張っておられると思います、
でも・・・それじゃ資金作れないよ。
実際に作れなかったでしょ？？？
売上伸ばしても、経費減らしても、その財源が作れないのに、それを頑張り続けたのでは・・・いずれジリ貧になり、他の財産の維持すら難しくなっていく事を経験している方は少なくないハズなんです。
経費を減らすための手段として「返済リスケジュール」を実行する方が非常に多いと思いますが、その手段は決定的に間違っています。
なぜなら、リスケジュールを実行すると短期的には改善したと錯覚しますが、中期長期的にみると、必ず資金繰りが悪化する事は統計上明らかだからです。
何度も何度もこれまでにメルマガで書いていますが、
銀行の融資担当者やその経験者。顧問税理士に確認してみて下さい。
【リスケジュールを実行し、一定期間の危機回避をした後、その後通常弁済に戻して、利益を出して存続している事業体はどのくらいある？】と。
おそらく「無い」というか「ほとんど無い」と言うでしょう。
リスケジュールは、アナタの資金を痩せさせる手段でしかなく、アナタにはリスケジュールのメリットはありません。
銀行と銀行員にはメリットがあるのです。
返済リスケジュールは “トラップ” である事をご理解ください。
詳細は長文になるので、ここでは書きません。
セミナーや個別面談では話してはいますが。
不動産を維持するために資金が必要である、と言う前提でリスケジュール有効な手段では無いのですから、それ以外の財源をどこに見い出すかと言えば・・・
「返済停止」以外に財源が無い以上、ワタシはコレについて実行すべき手段と主張し続けています。
イメージしてください。
アナタは1億円の借入があり、通常の元利返済で毎月100万円を金融機関に返済しています。
選択1：
通常の元利返済の100万円の返済停止を実行したら、キャッシュインパクトは100万円です。
選択２：
リスケジュールを実行し利息のみの20万円の支払いを実行しつつ、それを停止したらキャッシュインパクトは20万円です。
100万円のキャッシュインパクトと20万円のキャッシュインパクト・・・どちらが不動産を維持できる可能性が高いでしょうか？？
と言う問題です。
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